Иван Самсонов | Разбираюсь в недвижимости

🏠 Дом зарегистрирован в Росреестре. А построен-то он законно? Представьте: построили дом, оформили технический план, зарегистрировали право собственности. Получили выписку ЕГРН. Всё официально. Живём спокойно, платим налоги. А через несколько лет выясняется, что дом стоит с нарушением обязательных отступов или попал под ограничения, о которых собственник даже не подозревал. И тут возникает вполне логичный вопрос: «Подождите, а Росреестр тогда что проверял?!» 🤔 Вот здесь и начинается самое интересное. Дело в том, что зарегистрированное право собственности и законность строительства — не одно и то же. Причём дачная амнистия позволяет совершенно законно оформлять даже новые дома без предварительного уведомления о строительстве. И я не считаю, что сама дачная амнистия — это плохо. Но есть нюанс. Дом можно зарегистрировать, а вопросы к законности его размещения обнаружить значительно позже. При этом регистрация права — вовсе не бесполезная бумажка. Она даёт собственнику серьёзную юридическую защиту. Например, зарегистрированный дом нельзя просто снести по административному решению в порядке статьи 222 ГК РФ. Но регистрация не означает, что государство проверило абсолютно всё. И вот что меня беспокоит больше всего. Почему человек зачастую узнаёт о проблемах с допустимостью строительства после того, как вложил в дом миллионы рублей, а не до начала работ? И кто должен отвечать, если собственник добросовестно прошёл государственные процедуры, но ошибка всё равно обнаружилась? Собственник? Кадастровый инженер? Росреестр? Администрация? Или всё-таки тот, кто допустил конкретную ошибку? На мой взгляд, государственная система должна не только регистрировать уже построенную недвижимость, но и помогать предотвращать нарушения до строительства. Иначе получается: дом зарегистрировали, налог начислили, а дальше — как повезёт. 🙃 Я подробно разобрал эту проблему: дачную амнистию, полномочия Росреестра, позицию Верховного Суда, ответственность государства и риски покупателей недвижимости. 📖 Полный разбор в моей статье на Дзене: https://m.dzen.ru/a/atm22eaxjgdb_s-1 А вы как считаете: если государство зарегистрировало дом, должно ли оно нести ответственность за ошибки, которые выявились спустя годы?

Купили участок. А потом на нём появилась зона затопления Недавно звонит товарищ из Дубны: — Слушай, у меня гектар земли. Когда покупал — всё было нормально. Сейчас открыл НСПД, заказал свежие выписки ЕГРН — и все участки уже в зоне затопления/подтопления. Что теперь делать? И вот это, на мой взгляд, очень показательная история. Мы привыкли считать: если перед покупкой заказали выписку ЕГРН и ограничений там нет — участок «чистый». Но есть неприятный нюанс. ЕГРН показывает состояние недвижимости на сегодняшний день. Он не обещает, что завтра на этой территории не появится новая ЗОУИТ. Работа по установлению зон затопления и подтопления продолжается, сведения постепенно вносятся в реестр. Поэтому я бы сегодня разделял две вещи: отсутствие ограничения сейчас и отсутствие риска его появления в будущем. Это совсем не одно и то же. Есть ещё один интересный момент. На НСПД можно встретить не только уже установленные зоны, сведения о которых внесены в ЕГРН, но и планируемые/проектируемые территории в пространственных данных. И здесь важно не перепутать. Если зона только планируется — это ещё не действующее обременение участка. Но если я собираюсь купить землю под строительство и вижу такой контур, для меня это уже серьёзный сигнал: а на какой стадии сейчас эта процедура? Потому что сегодня в выписке может быть пусто, а через некоторое время зона будет установлена и внесена в ЕГРН. А с 4 августа 2026 года вопрос стал ещё серьёзнее: после изменений статьи 67.1 Водного кодекса строительство ОКС в установленных зонах затопления и подтопления существенно ограничено. Поэтому фраза: — Да ладно, если что, просто отсыплю участок и поставлю дом на сваях — теперь требует очень серьёзной юридической проверки. Инженерная защита действительно предусмотрена законом. Это могут быть дамбы, берегоукрепление, повышение поверхности земли, свайные решения и т.д. Но сделать инженерную защиту и автоматически убрать участок из зоны ЕГРН — не одно и то же. Если участок уже попал в установленную зону, я бы вообще не начинал с фразы: «Как её убрать?» Сначала надо выяснить: — каким актом зона установлена; — когда сведения внесены в ЕГРН; — где проходит её координатная граница; — на каких гидрологических и геодезических данных она построена; — есть ли основания спорить с расчётами; — возможна ли инженерная защита; — и только потом выбирать юридический маршрут. И ещё одна вещь, которую я всё чаще повторяю клиентам. Недвижимость надо проверять не только в настоящем. Я бы смотрел её в трёх временах: прошлое — как участок возник и что с ним было; настоящее — что сейчас зарегистрировано в ЕГРН; будущее — что уже планируется на этой территории. Потому что иногда карта государства знает о будущем вашего участка раньше, чем ваша выписка ЕГРН. В большой статье подробно разобрал: — чем установленная зона отличается от проектируемой; — где это искать на НСПД; — что изменилось в 2026 году; — можно ли строить; — что делать, если дом уже начат; — можно ли изменить границу зоны; — когда возможны убытки или выкуп участка. 👉 Полный разбор в Яндекс.Дзене: https://m.dzen.ru/a/atNN10dxHDRrqvae

Воскресенье. Выходной. Но, кажется, не для всех. 😁 Сижу сегодня, смотрю в окно и думаю: а в какой момент мы решили, что выходные одного человека — это рабочие дни другого? Вчера была суббота. Сегодня воскресенье. За эти два дня телефон неоднократно напомнил мне, что кадастровый инженер — это, видимо, не профессия, а круглосуточная служба спасения. 🚨 — Иван, здравствуйте! Мы завтра покупаем участок. Нужно сегодня срочно всё проверить! — Иван, добрый день! Я продаю недвижимость, покупатель уже есть, но с документами что-то не так. Нужно срочно всё привести в порядок! — Иван, здравствуйте! У нас через неделю суд. Нам очень нужно ваше экспертное заключение. Сможете к понедельнику? И мой любимый вариант: — Иван, а давайте я вам заплачу побольше, и вы через полчаса ко мне приедете? Прекрасное предложение! Осталось только объяснить жене, детям и собственным планам, что их только что перебили на аукционе. 😁 И ведь я прекрасно понимаю людей. Покупка участка — серьёзное дело. Можно потратить несколько миллионов и приобрести не только землю, но и целую коллекцию проблем: ограничения, невозможность строительства, ошибки в границах, споры с соседями. С продажей недвижимости тоже бывает непросто. А перед судом нервы вообще на пределе. Но вот чего я не понимаю. Почему человек может месяцами выбирать участок, обсуждать цену, торговаться, а вспомнить о профессиональной проверке только в воскресенье, когда сделка уже завтра? Почему проблема с документами существует годами, но решить её обязательно нужно сегодня? Почему об экспертном заключении вспоминают за неделю до суда, а подготовить его предлагают за выходные? И главное — почему чужая срочность автоматически должна становиться моей? Иногда кажется, что стоит произнести слово «срочно», как у всех окружающих должны отмениться выходные и семейные планы. А если добавить «я заплачу побольше», специалист должен телепортироваться к заказчику с тахеометром и готовым заключением. 😁 А теперь немного личного. Я работаю много. Иногда слишком много. Настолько, что моя любимая жена скоро начнёт записываться ко мне на приём через администратора, а дети будут узнавать папу по фотографии на аватарке. 😁 И самое интересное — сегодня День отца! А я сижу в воскресенье, смотрю в окно, телефон периодически оживает, и кто-то снова очень срочно хочет решить очередную проблему. У меня ведь тоже есть семья. Любимая жена, дети, дом, свои планы. Люди, которым я нужен не как кадастровый инженер, директор или эксперт. А просто как муж и папа. Я люблю свою работу. Мне действительно интересно разбираться в сложных ситуациях и находить решения. Но я не хочу жить только работой. Повышенная оплата может компенсировать срочность. Но она не означает, что человек обязан немедленно отменить всё остальное. Чужая срочность не должна автоматически становиться моей обязанностью. Я уважаю ваше время и ваши проблемы. Но хочется, чтобы и моё время уважали. И небольшой профессиональный совет. Планируйте вопросы с недвижимостью заранее. Проверяйте участок до сделки. Приводите документы в порядок до продажи. Обращайтесь за экспертным заключением заблаговременно. Потому что качественный анализ — это не просто открыть кадастровую карту и сказать: «Да вроде нормально, берите». А экспертное заключение — не документ, который можно подготовить за пару часов между семейным обедом и прогулкой с детьми. Ну а сегодня хочется закончить совсем не о кадастре. С Днём отца, мужики! 🤝 Пусть у нас хватает времени не только зарабатывать для своих семей, но и просто быть рядом с ними. Дети вырастут. Работа никогда не закончится. А воскресенье, которое мы могли провести вместе, уже не вернётся. И напоследок вопрос. Нормально ли ожидать, что специалист в выходной немедленно бросит все дела ради вашей срочной проблемы? Или я отстал от современного сервиса, где выходной — просто день, когда можно поработать без пробок? 😁